Condomínio pode ter poço artesiano? Regras e obrigações (2026)
Atualizado: há 4 dias
Resposta rápida: sim, condomínio pode ter poço artesiano. A Lei 11.445/2007 (art. 45, § 11) permite que condomínios usem água subterrânea como fonte alternativa, desde que o poço seja autorizado pelo órgão gestor de recursos hídricos do estado (a outorga). As obrigações principais são quatro: aprovação em assembleia, outorga do poço, hidrômetro para medir o volume captado e, se a água for para beber, autorização da Secretaria de Saúde com responsável técnico e análises periódicas pela Portaria GM/MS nº 888/2021.
Síndico ou administradora com dúvida sobre o poço do condomínio? Mande pelo WhatsApp o estado, a cidade e para que o condomínio quer usar a água. O nosso geólogo diz o que é obrigatório no seu caso e o que falta para o poço ficar regular.
O que a lei diz sobre poço artesiano em condomínio?
A lei permite. A lei federal do saneamento diz que toda edificação urbana deve se ligar à rede pública de água quando ela existe (Lei 11.445/2007, art. 45, caput), mas abre uma exceção expressa para condomínios: eles "poderão utilizar-se de fontes e métodos alternativos de abastecimento de água, incluindo águas subterrâneas", desde que autorizados pelo órgão gestor e que paguem pelo uso dos recursos hídricos quando houver cobrança (art. 45, § 11, incluído pela Lei 14.026/2020).
Na prática, o poço é permitido tanto onde não há rede pública quanto onde há rede e o condomínio quer um reforço, seja para consumo, seja só para irrigação e limpeza. Em qualquer caso, o poço precisa de outorga ou de cadastro no órgão estadual de recursos hídricos. Sem esse documento, ele é irregular, mesmo que a água seja boa.
Um cuidado importante: a instalação hidráulica ligada à rede pública não pode ser alimentada também por outras fontes (art. 45, § 2º). Ou seja, se o condomínio segue ligado à companhia, a água do poço precisa de tubulação e reservatório próprios. Não se mistura água do poço com água da rede no mesmo encanamento.
Quais são as obrigações do poço artesiano em condomínio?
As obrigações do poço em condomínio vêm de quatro normas diferentes, e cada uma tem um "fiscal" diferente: a convenção e os condôminos, o órgão estadual de recursos hídricos, a companhia de saneamento e a Vigilância em Saúde do município.
Obrigação | O que exige | Base legal | Quem cobra |
Aprovação em assembleia | Voto da maioria dos condôminos (obra útil), salvo regra diferente na convenção | Código Civil, art. 1.341, II | Condôminos e convenção |
Outorga ou cadastro do poço | Autorização do órgão gestor para captar a água subterrânea | Lei 9.433/1997, art. 12; Lei 11.445/2007, art. 45, § 11 | Órgão estadual de recursos hídricos |
Medidor de volume | Hidrômetro no poço para contabilizar o volume captado | Lei 11.445/2007, art. 45, § 12 | Companhia de saneamento e órgão gestor |
Água para consumo humano | Autorização da Saúde, responsável técnico com ART ou AFT, plano de amostragem, cloração e análises | Portaria GM/MS nº 888/2021, arts. 13 a 15, 31 e 32 | Vigilância em Saúde do município |
Se o condomínio usa o poço só para irrigação, limpeza e descarga, as três primeiras obrigações continuam valendo. A quarta, a parte da Saúde, entra quando a água chega às torneiras dos moradores para beber, cozinhar ou tomar banho.
Precisa de assembleia para fazer o poço no condomínio?
Sim, em geral precisa. O Código Civil diz que obras úteis dependem do voto da maioria dos condôminos (art. 1.341, II) e obras voluptuárias, de dois terços (art. 1.341, I). O poço costuma ser tratado como obra útil, porque melhora o abastecimento e reduz o consumo da rede.
O síndico só pode fazer sozinho as obras necessárias, como um reparo indispensável (art. 1.341, § 1º). Um poço novo não se encaixa nisso. Vale sempre ler a convenção: ela pode exigir quórum maior ou procedimento próprio para obras nas áreas comuns.
Para a assembleia, leve o estudo de viabilidade do geólogo, a estimativa de custo e a forma de pagamento (fundo de reserva ou rateio). Uma proposta com o local do poço, a finalidade da água e o caminho da outorga evita que a decisão volte para a pauta mais tarde.
Como funciona a outorga do poço de condomínio?
A outorga é o documento do órgão estadual que diz quanto de água o condomínio pode tirar do poço, para qual uso e por quanto tempo. A Lei 9.433/1997 (art. 12, II) sujeita à outorga a extração de água de aquífero. Cada estado tem seu órgão, seu sistema e suas regras de dispensa para uso pequeno.
Na maior parte dos casos, condomínio não se enquadra na dispensa. No Rio Grande do Sul, a dispensa vale só para uso pessoal, agricultor familiar ou poço comunitário sem rede pública. Em Minas Gerais, o uso insignificante de poço tubular é limitado à área rural. Por isso o caminho normal é pedir a outorga.
Estado | Órgão e sistema | Validade da outorga | Atenção para condomínio |
RS | SEMA/DRHS, sistema SIOUT RS | Prazo definido na portaria de outorga | Dispensa só para uso pessoal, agricultor familiar ou poço comunitário sem rede |
SC | SEMAE, SIOUT SC | Até 20 anos | Dispensa só abaixo de 5 m³/dia (Resolução CERH 78/2024) |
PR | IAT | Até 6 anos (Portaria IAT 560/2025) | Outorga no IAT antes de usar a água; renovação até 90 dias antes do vencimento |
SP | SP Águas (ex-DAEE), sistema SOE | 5 anos para autorizações | Licença de execução do poço antes de perfurar; veja o guia de condomínio em SP |
MG | IGAM, SOUT | 10 anos | Uso insignificante de poço só em área rural; veja o guia de condomínio em MG |
GO | SEMAD, sistema Veredas | 12 anos | Uso insignificante em condomínio só até 0,5 L/s por 6 h/dia (Resolução CERHi 66/2024) |
Em vários estados, antes da outorga vem a autorização prévia para perfurar. Veja as regras de cada estado em autorização para perfurar poço artesiano por estado e o passo a passo completo no guia de outorga e licenciamento de poço artesiano.
A água do poço pode abastecer os apartamentos para beber?
Pode, mas aí o condomínio passa a ser uma Solução Alternativa Coletiva de abastecimento (SAC), conforme a Portaria GM/MS nº 888/2021, art. 5º, VI. É o mesmo enquadramento de escolas, hotéis e indústrias que dão água de poço para outras pessoas, e ele traz uma rotina fixa de controle da qualidade.
Autorização da Secretaria Municipal de Saúde antes de começar a fornecer a água (art. 13, IV, e art. 15).
Responsável técnico habilitado, com ART (CREA) ou AFT (CRQ), pela operação do sistema (art. 15, I).
Cloração obrigatória, com no mínimo 0,2 mg/L de cloro residual livre em toda a rede e nos pontos de consumo (arts. 31 e 32).
Plano de amostragem e análises periódicas: coliformes, E. coli, cor e pH todo mês, turbidez toda semana na saída e cloro todos os dias, entre outros parâmetros (Anexo 15).
Registros e relatórios enviados à Vigilância, incluindo a limpeza dos reservatórios (art. 14).
No Rio Grande do Sul, as portarias de outorga para consumo humano trazem uma condicionante com prazo para apresentar essa autorização da Saúde. Veja como obter a autorização da Secretaria da Saúde em 120 dias e o guia completo sobre o que a Vigilância Sanitária exige da água de poço para consumo coletivo.
Quanto custa o poço artesiano no condomínio?
Não existe preço único para poço de condomínio. O custo depende da profundidade até o aquífero, do diâmetro e do revestimento do poço, da bomba e do quadro de comando, do reservatório e da tubulação separada da rede, além da outorga, do teste de bombeamento e das análises de água.
O retorno do investimento depende da tarifa local, do consumo do condomínio, da vazão real do poço e da conta de esgoto, que continua a ser cobrada pelo volume captado. Por isso o orçamento sério só sai depois do estudo de viabilidade, e a estimativa de economia, depois do teste de bombeamento. Na PAAS, a perfuração é orçada para condomínios do RS, de SC, do PR e de SP; a outorga, para qualquer estado.
O condomínio com poço deixa de pagar a companhia de água?
Normalmente não deixa de pagar tudo. Se o condomínio continua ligado à rede pública, segue sujeito às tarifas da ligação definidas pela companhia (Lei 11.445/2007, art. 45, caput). O que diminui é o volume de água tratada comprado da rede.
Sobre o esgoto, a lei é clara: o condomínio que usa fonte alternativa deve instalar medidor e pagar pela coleta e pelo tratamento do esgoto "na quantidade equivalente ao volume de água captado" (art. 45, § 12). Por isso o hidrômetro na saída do poço é obrigatório por lei. Veja mais em hidrômetro no poço artesiano é obrigatório? e quem tem poço artesiano paga água?
A vazão real só é conhecida depois do teste de bombeamento. Desconfie de promessa de economia fixa antes desse teste.
Qual é o passo a passo para ter o poço regular no condomínio?
A ordem certa evita retrabalho: primeiro o estudo, depois a assembleia, a autorização, a obra e só então o uso da água.
Estudo de viabilidade: o geólogo avalia o aquífero da região, o consumo do condomínio e o local do poço. A ABNT NBR 7229 pede 15 m entre o tanque séptico e poços; veja a distância mínima entre poço e fossa.
Assembleia: projeto, custo e forma de pagamento aprovados pelo quórum da convenção.
Autorização: autorização prévia de perfuração, quando o estado exige, e pedido de outorga no sistema estadual.
Perfuração e teste: poço com responsável técnico, teste de bombeamento e análise completa da água.
Operação: hidrômetro, cloração quando houver consumo humano, rotina de análises e manutenção preventiva.
A PAAS, que atua desde 1985, faz a parte de outorga e licenciamento para condomínios de todo o Brasil: a documentação e o protocolo são feitos à distância, e o teste de bombeamento é feito no local. A perfuração é feita no RS, em SC, no PR e em SP.
Para o controle do dia a dia, o HIDROPAAS, sistema de monitoramento criado pela PAAS, mede volume, vazão e nível do poço e guarda o histórico de leituras, útil para cumprir as condicionantes de medição da outorga, com acesso pelo celular para o síndico e a administradora.
O que acontece se o poço do condomínio não for regularizado?
Poço sem outorga é infração da Lei 9.433/1997 (art. 49), sujeita a advertência, multa de R$ 100 a R$ 50 milhões, embargo e até tamponamento (art. 50). No Rio Grande do Sul, a multa por uso sem outorga vai de 250 a 2.500 UPF-RS (Decreto estadual 55.374/2020). Quem responde é o condomínio, representado pelo síndico.
Se o poço abastece os moradores sem autorização da Saúde, entram também as infrações sanitárias da Lei 6.437/1977, que a Portaria 888 (art. 46) manda aplicar. Além da multa, o maior risco é outro: se alguém adoecer, o condomínio não tem laudo para provar que a água estava dentro do padrão.
Erros comuns de condomínio com poço artesiano
Furar antes da autorização. Em vários estados, perfurar sem autorização prévia já é infração, mesmo que a outorga venha depois.
Ligar o poço no mesmo encanamento da rede. A Lei 11.445 (art. 45, § 2º) proíbe. A água do poço precisa de reservatório e tubulação próprios.
Usar para beber sem cloração e sem análises. Água límpida não quer dizer água potável. Para consumo coletivo, a Portaria 888 exige cloro residual e plano de amostragem.
Esquecer as condicionantes da outorga. Hidrômetro, envio de leituras e autorização da Saúde costumam vir como condicionantes. Descumprir pode suspender a outorga.
Prometer economia na assembleia sem teste de bombeamento. A vazão do poço e a conta de esgoto mudam o resultado. Faça a conta com dados reais.
Trocar de síndico e perder os documentos. Portaria de outorga, ART, laudos e leituras devem ficar no arquivo do condomínio, não na pasta de uma pessoa.
Perguntas frequentes
Condomínio pode ter poço artesiano mesmo com rede pública?
Pode. A Lei 11.445/2007 (art. 45, § 11) permite que condomínios usem água subterrânea como fonte alternativa, desde que o poço tenha autorização do órgão gestor de recursos hídricos. A água do poço não pode ser misturada com a da rede no mesmo encanamento (art. 45, § 2º).
Condomínio precisa de outorga para ter poço?
Sim, na grande maioria dos casos. A Lei 9.433/1997 (art. 12) sujeita à outorga a extração de água de aquífero, e as regras de dispensa dos estados costumam excluir condomínios. Em alguns estados, a perfuração também precisa de autorização prévia.
O síndico pode fazer o poço sem assembleia?
Em geral não. O poço é tratado como obra útil, que depende do voto da maioria dos condôminos (Código Civil, art. 1.341, II), salvo regra diferente na convenção. O síndico só pode agir sozinho em obras necessárias (art. 1.341, § 1º), e um poço novo não costuma se enquadrar nisso.
A água do poço pode ser usada para beber no condomínio?
Pode, desde que o condomínio tenha autorização da Secretaria de Saúde, responsável técnico com ART ou AFT, cloração e análises periódicas. Essas são as exigências da Portaria GM/MS nº 888/2021 para Solução Alternativa Coletiva de abastecimento.
Condomínio com poço paga esgoto à companhia?
Sim, se o esgoto vai para a rede pública. A Lei 11.445/2007 (art. 45, § 12) manda instalar medidor e pagar a coleta e o tratamento do esgoto pelo volume de água captado do poço.
Qual é a multa para poço de condomínio sem outorga?
Pela lei federal, de R$ 100 a R$ 50 milhões, além de embargo e tamponamento (Lei 9.433/1997, art. 50). Cada estado aplica a sua tabela: no RS, por exemplo, a multa por uso sem outorga vai de 250 a 2.500 UPF-RS.
Fontes
Decreto RS 55.374/2020 (infrações de recursos hídricos no RS) e ABNT NBR 7229 (tanque séptico)
Resumo
Condomínio pode ter poço artesiano, e a lei federal diz isso com todas as letras. O que o poço exige é estar regular: assembleia, outorga no órgão estadual, hidrômetro e, se a água for para beber, autorização da Saúde com responsável técnico e análises. E a tubulação do poço fica sempre separada da rede pública. Com isso em dia, o poço é uma fonte de água segura e documentada para o condomínio.
Se o condomínio usa o poço para irrigar as áreas comuns, veja também água para irrigação de condomínio: poço, chuva ou rede pública.
Sobre o autor
Chert Bobsin é geólogo formado pela UNISINOS, com registro no CREA-RS nº 204.398. É cofundador e CEO da PAAS Poços Artesianos e Água Subterrânea e criador do HIDROPAAS, o sistema de monitoramento de poços da PAAS.
Trabalha com perfuração de poços desde os 15 anos. A PAAS atua desde 1985, com geólogo responsável em cada projeto, e conduz perfuração, outorga e licenciamento de poços em todo o Brasil. Conheça a trajetória · LinkedIn.
Quer saber o que falta no poço do seu condomínio? Mande pelo WhatsApp o estado, a cidade e o uso da água (consumo ou áreas comuns). O nosso geólogo diz se o caso é outorga, autorização da Saúde ou os dois, e qual é o caminho para regularizar.
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