Comprei um imóvel com poço artesiano: como transferir a outorga para o meu nome
Resposta rápida: se você comprou um imóvel com poço artesiano, a outorga não passa sozinha para o seu nome. Você precisa transferir a outorga do poço com um pedido de transferência de titularidade ao órgão de águas do estado (no RS, é um processo novo no SIOUT). A outorga é a autorização do estado para usar a água do poço, e ela é dada a uma pessoa ou empresa, não ao terreno. Enquanto a outorga estiver no nome do vendedor, quem usa a água é você, sem outorga em seu nome. Um geólogo confere a situação do poço, reúne os papéis e protocola o pedido de forma remota, em qualquer estado.
Comprou e não sabe se o poço tem outorga? Mande pelo WhatsApp o estado, a cidade e uma foto da portaria de outorga (ou diga que não achou nenhum papel). O nosso geólogo responde se dá para transferir ou se é preciso pedir outorga nova.
A outorga do poço passa para o novo proprietário na compra do imóvel?
Não. A outorga autoriza uma pessoa ou empresa a usar a água, e não é um registro do terreno. A Lei 9.433/1997, no art. 18, diz que a outorga "não implica a alienação parcial das águas, que são inalienáveis, mas o simples direito de seu uso". Esse direito tem dono: o titular que aparece na portaria.
A água subterrânea é bem do estado (Constituição Federal, art. 26, I). Por isso cada estado regula a mudança de titular do seu jeito. Alguns têm um pedido próprio de "transferência de titularidade" (SP, DF, PR). Outros tratam como retificação da portaria (MG). No RS, hoje, o caminho é abrir um processo novo em nome do comprador.
Na prática, enquanto a outorga estiver no nome do vendedor, o novo proprietário usa o poço sem outorga em seu nome. A Lei 9.433 lista como infração usar água "sem a respectiva outorga" ou "em desacordo com as condições estabelecidas na outorga" (art. 49, I e IV). As penalidades do art. 50 vão de advertência a embargo. A multa vai de R$ 100 a R$ 50 milhões, conforme a gravidade (redação dada pela Lei 14.066/2020).
O que conferir antes de assinar a compra de um imóvel com poço?
O melhor momento para resolver a outorga é antes da escritura, quando o vendedor ainda precisa de você. Peça estes documentos e guarde cópia de tudo:
Portaria de outorga (ou declaração de dispensa) com número, validade e vazão autorizada;
Número do processo no sistema do estado (SIOUT no RS, SOE em SP, SOUT em MG, SIGARH no PR, SIOUT SC) e o login, se o vendedor concordar;
Relatório do poço: profundidade, diâmetro, perfil construtivo e teste de bombeamento, com a ART do geólogo;
Análise de água recente e as leituras de hidrômetro, se a outorga exige medição;
Comprovantes de que o vendedor não deve cobrança pelo uso da água nem multa ao órgão.
O último item pesa na negociação. Na esfera federal, a Resolução ANA 235/2024, que altera a Resolução ANA 1.938/2017, proíbe a transferência de titularidade quando há multa ou cobrança pelo uso da água em aberto. Em Minas, o IGAM avisa que, sem a alteração de titularidade na portaria, a cobrança continua no nome do antecessor. O sucessor responde de forma solidária pelos valores devidos até a transferência.
Se o vendedor não tem nenhum papel, o problema muda de nome: o poço está sem outorga, e o caminho é regularizar. Veja o passo a passo em poço artesiano antigo sem outorga: como regularizar. Para uma checagem completa do poço antes de usar a água, leia comprei um terreno com poço artesiano: o que verificar.
Como transferir a outorga do poço para o meu nome?
O roteiro é parecido em todo o Brasil, mudam o sistema e o nome do pedido. O comprador pede, o vendedor concorda (ou desiste da outorga dele), e o órgão publica a portaria com o novo titular. A transferência só vale se as condições do uso continuarem as mesmas: mesmo poço, mesma vazão, mesma finalidade.
Confira a validade da outorga. Outorga vencida não se transfere; nesse caso, o pedido é de renovação ou de outorga nova. No modelo da ANA, só é transferível a outorga vigente com mais de 90 dias para vencer e sem outro pedido em aberto.
Reúna os documentos do novo titular. CPF ou CNPJ, matrícula do imóvel atualizada ou contrato de compra e venda, e os dados do poço já outorgado.
Protocole o pedido no sistema do estado. Em SP é o formulário de transferência no SOE. Em MG, é o pedido de retificação da portaria. No RS, é um processo novo no SIOUT em nome do comprador.
Peça a concordância ou a desistência do vendedor. No modelo federal, o titular atual aceita o pedido no sistema. No RS, ele assina um pedido de revogação do processo antigo. No DF, apresenta requerimento e o comprador assina termo de concordância com as cláusulas da outorga.
Guarde a nova portaria e atualize o cadastro de cobrança, onde houver (em MG, o CNARH e o requerimento de revisão da cobrança).
Se a vazão, a finalidade ou o ponto de captação vão mudar (por exemplo, o sítio vira pousada), não é transferência. Nesse caso é outorga nova ou alteração, com laudo e ART do geólogo. É o que dizem a Instrução Técnica DPO 10/2017 de São Paulo e o Decreto 47.705/2019 de Minas.
Como funciona a transferência de outorga em cada estado?
A tabela resume o que as normas oficiais dizem hoje. Em todos os casos, o pedido é protocolado à distância. A PAAS faz isso para clientes de qualquer estado, com geólogo responsável.
Estado (órgão) | Como é o pedido | O que a norma diz | Fonte |
Federal (ANA, rios da União) | "Solicitar transferência de outorga" no REGLA; comprador pede, titular atual aceita | Mesmas condições da outorga; só vigente com mais de 90 dias para vencer; sem emolumentos | Tutorial REGLA; Res. ANA 1.938/2017 e 235/2024 |
RS (SEMA, SIOUT) | Processo novo no SIOUT em nome do comprador + pedido de revogação do processo antigo assinado pelo vendedor | "O SIOUT não dispõe de ferramenta simplificada para alteração de titularidade" | |
SP (SP Águas, ex-DAEE, SOE) | Novo dono pede a transferência (Anexo 10-G) após a desistência do antigo (Anexo 10-D) | Validade igual à da portaria original; 30 dias após a desistência para pedir; taxa de 1 UFESP na tabela da IT | Decreto 63.262/2018, arts. 4º e 10; Portaria DAEE 1.630/2017; IT DPO 10/2017 |
MG (IGAM, SOUT) | Pedido de retificação da portaria: requerimento, justificativa comprovada e taxa; ART se mudar dado técnico | Sem a alteração, a cobrança fica com o antecessor e o sucessor é responsável solidário | Decreto 47.705/2019, art. 30; página do IGAM |
PR (IAT, SIGARH) | "Transferência de titularidade" é um ato próprio, com emolumento menor que o de outorga nova (manual de 2006) | O manual lista a transferência como ato próprio; documentos e taxa atuais: confirmar no IAT | |
DF (Adasa) | Requerimento do titular + termo de concordância do comprador | Transferir sem anuência da Adasa suspende a outorga; ponto e prazo não mudam; 6 meses no caso de morte do titular | Resolução Adasa 350/2006, arts. 26 e 29 |
BA, SC, GO, MT e demais | BA: a lei prevê retificação do ato (herdeiros). MT: a SEMA emite portaria nova de transferência. SC e GO: consultar o órgão | Norma específica de venda de imóvel não localizada em fonte oficial | Lei BA 11.612/2009, art. 20; portarias de transferência da SEMA-MT |
Taxas, prazos de análise e formulários mudam com frequência. Antes de protocolar, confirmamos no site do órgão o valor e o modelo atuais. Os guias por estado da PAAS trazem o detalhe: transferência de outorga em SP e transferência de outorga em MG. No RS, o cadastro do processo novo segue o guia do SIOUT-RS.
E se o vendedor sumiu ou não quer assinar?
É um caso frequente: imóvel de herança, vendedor que se mudou de cidade, empresa que fechou. Sem a concordância ou a desistência do titular antigo, a maioria dos órgãos não transfere. Nesses casos, o caminho costuma ser pedir uma outorga nova em seu nome. O levantamento do poço e o teste de bombeamento são feitos de novo.
Quando o titular morreu, algumas normas dão prazo para o sucessor se habilitar. Em SP, o sucessor tem 30 dias para comunicar o falecimento ao órgão (Portaria DAEE 1.630/2017, art. 31). No DF, o espólio tem 6 meses para pedir a transferência (Resolução Adasa 350/2006, art. 29). Na Bahia, a Lei 11.612/2009 manda os herdeiros requererem a retificação do ato. Passado o prazo, vale a regra geral: outorga nova.
Outro risco é o poço parado. A Lei 9.433 permite suspender a outorga por "ausência de uso por três anos consecutivos" (art. 15, II). Em SP, a outorga perece após 3 anos sem uso (Decreto 63.262/2018, art. 11). Em MG, cabe cassação por não utilização da água por três anos consecutivos (Decreto 47.705/2019, art. 43). Se o imóvel ficou fechado por anos, confira se a outorga ainda existe antes de pedir a transferência.
Erros comuns de quem compra imóvel com poço
Achar que a escritura resolve. A matrícula do imóvel passa para o seu nome; a outorga, não. São dois registros em dois lugares.
Deixar para depois. Em SP, o comprador tem 30 dias após a desistência do vendedor para pedir a transferência. Passado o prazo, fica obrigado a desativar o uso (IT DPO 10/2017, item 10.3.6).
Transferir uma outorga que não bate com o poço. Se a vazão real ou a finalidade mudaram, a transferência é negada ou vira uma outorga "em desacordo", que também é infração.
Esquecer as condicionantes. Ao assumir a outorga, você assume as obrigações dela: leitura de hidrômetro, análise de água periódica, relatório de monitoramento. Veja o que acontece com uma condicionante da outorga não cumprida. Se a condicionante exige registrar vazão e nível, o HIDROPAAS faz essa medição de forma contínua.
Herdar dívida. Débito de cobrança ou multa do antigo dono trava a transferência (ANA) ou vira responsabilidade solidária (MG). Peça a certidão antes de fechar.
Não revogar o processo antigo. No RS, se o vendedor não pede a revogação, ficam dois cadastros para o mesmo poço, e o órgão cobra explicação.
Como a PAAS faz a transferência de outorga
Desde 1985, a PAAS cuida de outorga e regularização de poços com geólogo responsável em cada processo. O serviço é remoto e atende o Brasil inteiro. Você manda os documentos pelo WhatsApp. Nós conferimos a portaria e se o poço ainda bate com o que foi outorgado, e protocolamos o pedido certo no sistema do seu estado.
Quando a outorga está vencida, não existe ou o poço mudou, dizemos isso antes de cobrar qualquer coisa. Nesses casos, o caminho é renovação ou outorga nova, com teste de bombeamento, análise de água e laudo com ART. O panorama completo, com custos e prazos, está no nosso guia como fazer a outorga do poço artesiano.
Perguntas frequentes
Comprei um imóvel com poço: a outorga passa automaticamente para o meu nome?
Não. A outorga é dada à pessoa ou empresa que usa a água, não ao imóvel (Lei 9.433/1997, art. 18). Depois da compra, o novo dono precisa pedir a transferência de titularidade ao órgão de águas do estado. No RS, ele abre um processo novo no SIOUT em seu nome.
Quem pede a transferência: o comprador ou o vendedor?
Na maioria dos estados, o comprador protocola o pedido e o vendedor concorda ou desiste da outorga dele. É assim no modelo da ANA (REGLA) e em SP (Anexos 10-D e 10-G). No DF é o contrário: o titular atual apresenta o requerimento e o comprador assina o termo de concordância. No RS, o comprador abre o processo novo e o vendedor assina o pedido de revogação do antigo.
A outorga transferida mantém a validade original?
Sim, quando a norma prevê a transferência. Em SP, a validade da outorga transferida coincide com a da portaria original (IT DPO 10/2017). No DF, o prazo e o ponto de captação não mudam. No modelo da ANA, a transferência se dá nas mesmas condições da outorga anterior. Se faltam poucos dias para vencer, o pedido vira renovação.
Quanto custa transferir a outorga do poço?
Depende do estado. Em SP, a tabela da Instrução Técnica DPO 10/2017 cobra 1 UFESP por transferência. No PR, o Manual Técnico de Outorgas (SUDERHSA/IAT, 2006) prevê emolumento próprio, menor que o de uma outorga nova. O valor atual deve ser confirmado no IAT. Em MG, a retificação da portaria tem taxa própria. Na ANA, não há emolumento. Somam-se a isso os honorários do responsável técnico, que variam com a situação do poço.
O que acontece se eu não transferir a outorga?
Você passa a usar o poço sem outorga em seu nome, o que a Lei 9.433 trata como infração (art. 49). As penalidades do art. 50 são advertência, multa de R$ 100 a R$ 50 milhões (redação da Lei 14.066/2020) e embargo. Em MG, a cobrança pelo uso da água segue no nome do antigo dono e você responde de forma solidária. No DF, transferir sem anuência da Adasa suspende a outorga.
O vendedor não tem outorga nenhuma. E agora?
Então não há o que transferir: o poço está irregular e o caminho é pedir outorga (ou cadastro de dispensa, se couber) em seu nome. O geólogo faz o levantamento do poço, o teste de bombeamento e a análise de água, assina o laudo com ART e protocola o pedido. Vale negociar esse custo no preço do imóvel.
Resumo: a outorga do poço é da pessoa, não do terreno, e não passa sozinha para o novo proprietário. Depois da compra, o comprador pede a transferência e o vendedor concorda. O órgão publica a portaria com o novo titular, nas mesmas condições. Outorga vencida, poço mudado ou vendedor sumido levam a uma outorga nova.
Sobre o autor
Chert Bobsin é geólogo formado pela UNISINOS, com registro no CREA-RS nº 204.398. É cofundador e CEO da PAAS Poços Artesianos e Água Subterrânea e criador do HIDROPAAS, o sistema de monitoramento de poços da PAAS.
Trabalha com perfuração de poços desde os 15 anos. A PAAS atua desde 1985, com geólogo responsável em cada projeto, e conduz perfuração, outorga e licenciamento de poços em todo o Brasil. Conheça a trajetória · LinkedIn.
Mande pelo WhatsApp o estado, a cidade e a foto da portaria (ou diga que não tem). O nosso geólogo diz em qual caso o seu poço se encaixa e o que falta para protocolar.
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